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Grunddienstbarkeitsvertrag

Inhalt einer Dienstbarkeit ist die Pflicht eines Grundeigentümers, einen Eingriff auf seinem Grundstück zu dulden oder bestimmte Handlungen zu unterlassen. Bestimmungen über Dienstbarkeiten findet man im ZGB und teilweise im Enteignungsrecht, wenn es um Werke für öffentliche Zwecke geht, z.B. elektrische Leitungen.

Es gibt folgende Formen von Dienstbarkeiten:

  • Grunddienstbarkeit: Diese belastet ein Grundstück als solches unabhängig davon, wem es gehört, z.B. ein Wegrecht.
  • Personaldienstbarkeit: Diese enthält das Gebrauchs- oder Nutzungsrecht für eine bestimmte Person zu Lasten des Grundstücks, z.B. Baurecht oder Wohnrecht.
  • Positive Dienstbarkeit: Dabei muss der Eigentümer eines Grundstücks bestimmte Eingriffe des Berechtigten dulden, z.B. der Bau einer Leitung.
  • Negative Dienstbarkeit: Der Eigentümer darf in bestimmten Fällen sein Eigentumsrecht nicht ausüben.

Eine Grunddienstbarkeit erfordert einen schriftlichen Vertrag zwischen den Parteien sowie den Eintrag ins Grundbuch. Wenn nichts anderes vorgeschrieben ist, gelten die Bestimmungen über das Grundeigentum. In bestimmten Fällen ist der Vertrag über die Dienstbarkeit öffentlich zu beurkunden, z.B. bei einem selbständigen und dauernden Baurecht oder wenn eine Dienstleistung als Geschenk gilt.

Im Vertrag beschreibt man die Dienstleistung und ihr Umfang am besten möglichst präzise. Beispielsweise sollte bei einem Wegrecht klar sein, ob man den Weg auch mit dem Auto oder landwirtschaftlichen Fahrzeugen befahren und allenfalls parkieren darf oder ob es sich nur um einen Fussweg handelt.

Ausserdem ist auch ein möglichst präziser Grundbucheintrag zu empfehlen. Nach Bundesgericht ist der Grundbucheintrag für den Inhalt der Dienstbarkeit ausschlaggebend. Sofern jedoch der Grundbucheintrag unklar, unvollständig oder summarisch ist, muss der Ursprung der Dienstbarkeit bzw. den Errichtungsakt untersucht werden. Dieser ist entsprechend dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien auszulegen und, wenn dies nicht möglich ist, nach Treu und Glauben. Dritte können sich aber auf die Eintragung im Grundbuch verlassen.

Freiwillig vertragliche Dienstbarkeiten entstehen erst durch den Grundbucheintrag. Der Rechtsgrund ist also notwendig, aber nicht hinreichend. Zur Entstehung von beschränkten dinglichen Rechten und damit auch von Dienstbarkeiten bedarf es dieser Offenlegung im Grundbuch. Umgekehrt darf sich der Dritte auch auf den Rechtsschein dieser Eintragung verlassen.

Grunddienstbarkeitsvertrag
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